Credito Consumatori

È stato pubblicato in G.U. del 20 maggio 2016 il D. Lgs. 20 aprile 2016 n. 72 che recepisce nel nostro Ordinamento la Direttiva 2014/17/UE c.d. Mortgage Credit Directive (MCD) in materia di offerta di contratti di credito immobiliare ai consumatori.

Come noto, la MCD dettava una serie di disposizioni in materia di:

a) credito immobiliare offerto ai consumatori nella duplice prospettiva di accrescere il livello di protezione del contraente debole e di potenziare i presidi prudenziali riguardanti la valutazione del merito di credito dei consumatori;

b) promozione e collocamento di contratti di credito ipotecario attraverso reti esterne (i.e. agenti e mediatori).

L’attuazione della MCD è stata dunque realizzata attraverso un intervento normativo sul D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (TUB) e, per la parte riguardante la distribuzione di contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne, sul D.Lgs. 13 agosto 2010, n. 141.

In linea con la MCD, il D.Lgs. 72/16, appena emanato, ha la dichiarata finalità di:

i. assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi;

ii. introdurre elevati standard di professionalità degli operatori coinvolti nella promozione e nel collocamento dei contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne, che vengono assoggettati ad un regime di vigilanza ad hoc (cfr. Relazione illustrativa disponibile su www.governo.it).

Le modifiche del TUB

È stato introdotto nel Titolo VI del TUB (“Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti”) il nuovo capo I-bis in materia di “Credito immobiliare ai consumatori”.

Sempre nel Titolo VI, l’inserimento del capo I-bis ha poi comportato la necessità di adeguamento dei capi I e II (rispettivamente ambito di applicazione degli artt. 115 e 122 TUB).

In aderenza all’impostazione generale del TUB è stato previsto che le disposizioni in materia di trasparenza saranno adottate dal CICR su proposta della Banca d’Italia, mentre quelle attinenti ai profili organizzativi o prudenziali dalla Banca d’Italia che darà attuazione alle linee guida dell’Autorità Bancaria Europea ed a principi del Financial Stability Board.

Sono stati poi modificati il Titolo VI-bis (“Agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi”) ed il Titolo VIII (“Altre sanzioni”): il primo per recepire il regime previsto dalla MCD per gli intermediari del credito; il secondo per adeguare il regime sanzionatorio all’introduzione delle disposizioni di attuazione della MCD medesima.

Dall’entrata in vigore del D.Lgs. n. 72/16, fissata al 4 giugno 2016, decorre il termine di 180 giorni per l’approvazione delle disposizioni attuative da parte del Ministero dell’Economica di concerto con il Ministero della Giustizia, sentita la Banca d’Italia.

Il nuovo capo I-bis

Sono stati introdotti con il capo I-bis, gli articoli da 120 quinquies a 120 noviesdecies di seguito riassunti nei contenuti essenziali al fine di comprenderne la portata innovativa.

Definizioni rilevanti

L’art. 120 quinquies, in attuazione all’art. 4 della MCD, fornisce le definizioni rilevanti ai fini dell’applicazione della disciplina.

Segnatamente, il «contratto di credito» è definito come quello con cui “un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore [i.e. la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale] un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”.

È poi introdotta la definizione di finanziatore e di intermediario del credito: il primo sostanzialmente riconducibile alle banche ed agli intermediari finanziari di cui all’art. 106 TUB; il secondo principalmente corrispondente alle figure professionali dell’agente in attività finanziaria e del mediatore creditizio ex artt. 128 quater e 128 sexies TUB.

Al comma 2 della norma in esame, esaurite le definizioni di rilievo, è poi precisato che nel costo totale del credito [i.e. quello che indica tutti gli interessi ed i costi che il consumatore deve pagare] sono inclusi i costi relativi ai servizi accessori connessi con il contratto di credito nonché quelli della valutazione dei beni (in entrambi i casi se necessari per ottenere il credito), mentre sono esclusi i costi per la trascrizione dell’atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l’inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito.

Perimetro applicativo

L’ambito di applicazione della nuova disciplina è delineato all’art. 120 sexies ed è circoscritto ai contratti aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile, sottoscritto da un consumatore.

Sono invece espressamente esclusi (in recepimento dell’art. 3 della MCD) i contratti:

a) della tipologia c.d. “equity release” (cfr. art. 3, comma 2, lett. a, della MCD);

b) in cui il credito è concesso atitolo gratuito;

c) in cui il credito è erogato nella forma dell’apertura di credito in cui il credito deve essere rimborsato entro un mese;

d) consistenti in una dilazione di pagamento se non comportano l’iscrizione di un’ipoteca;

e) di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un bene immobile residenziale;

f) risultanti da un accordo raggiunto davanti a un giudice o altra autorità prevista dalla legge; g) rappresentanti i prestiti c.d. ponte;

h) da attivare in caso in cui la vendita della vecchia abitazione e l’acquisto della nuova non siano contestuali;

i) di finanziamenti agevolati erogati ai dipendenti pubblici da parte dell’Inps.

Principi di comportamento ed obblighi pubblicitari

Agli artt. 120 septies e 120 octies trovano rispettivamente declinazione i principi di comportamento per i finanziatori e per gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori, nonché gli oneri informativi a loro carico in materia pubblicitaria.

In particolare, l’art. 120 septies impone non solo canoni di diligenza, correttezza e trasparenza, ma anche la valutazione del merito creditizio del consumatore; ciò in aderenza ai concetti di concessione responsabile dei mutui ed accensione responsabile dei mutui espressi nel Documento di accompagnamento della MCD del 31 marzo 2011 (cfr. www.eur-lex.europa.eu).

L’art. 120 octies prescrive poi che gli annunci pubblicitari relativi ai contratti di credito siano effettuati in maniera corretta, chiara e non ingannevole, non dovendo contenere formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o il costo del credito.

In recepimento dell’art. 11 della MCD, è altresì ivi stabilito l’elenco delle informazioni di base contenuto negli annunci pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito; informazioni base che devono essere indicate in maniera chiara, precisa, evidenziata e, a seconda del mezzo usato, facilmente leggibile o udibile.

Le informazioni sul consumatore

L’art. 120 novies recepisce gli artt. 13, 14 e 16 della MCD dettando una serie di obblighi informativi a carico del finanziatore o dell’intermediario del credito che devono essere resi al consumatore prima della conclusione del contratto di credito.

Sussiste anzitutto l’obbligo del finanziatore o dell’intermediario del credito di mettere a disposizione del consumatore su supporto cartaceo o altro supporto durevole un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti.

Attraverso detto documento il consumatore deve essere edotto:

i) del termine entro cui deve fornire le informazioni necessarie ai fini della sua valutazione del merito creditizio con l’avvertimento che, in mancanza, il credito non potrà essere accordato;

ii) della circostanza che verrà consultata una banca datiex art. 13, D. Lgs. 196/2003 (c.d. Codice della privacy);

iii) della possibilità di ricevere servizi di consulenza;

iv) sul contenuto e sui possibili effetti del contratto in ipotesi di inadempimento.

Il finanziatore o l’intermediario del credito hanno poi l’obbligo di fornire al consumatore tutte le informazioni necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione del contratto (cc.dd. informazioni personalizzate).

Siffatte informazioni devono essere tempestivamente fornite attraverso la consegna del modulo denominato “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato” (i.e. il PIES secondo le caratteristiche di cui all’Allegato II alla MCD), mentre le informazioni aggiuntive, cioè ulteriori e diverse rispetto a quelle del PIES – che il finanziatore o l’intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore – devono essere riportate in un documento distinto.

Al consumatore deve sempre essere riconosciuto il diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni prima della conclusione del contratto per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Nelle more di detto periodo di riflessione la proposta deve essere invece vincolante per la controparte contrattuale.

Al finanziatore o all’intermediario del credito è infine imposto di fornire al consumatore chiarimenti adeguati sui contratti di credito e gli eventuali servizi accessori proposti, in modo che questi possa valutare se i prodotti e servizi proposti siano adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.

Trasparenza sui compensi - remunerazioni e requisiti di professionalità

All’art. 120 decies sono indicate le informazioni che gli intermediari del credito (ovvero i loro collaboratori o dipendenti) devono fornire ai consumatori con riguardo all’operatività dagli stessi condotta.

Segnatamente, su richiesta del consumatore, gli intermediari del credito che ricevono commissioni da uno o più finanziatori devono fornire al consumatore informazioni comparabili sull’ammontare delle commissioni percepite. Nel PIES quindi l’intermediario del credito deve comunicare al finanziatore l’eventuale compenso che il consumatore è tenuto a versargli in relazione ai servizi di intermediazione del credito.

La norma è strettamente collegata a quanto poi previsto nel successivo art. 120 septiesdecies in punto di remunerazioni pagate dai finanziatori al proprio personale (e agli intermediari del credito di cui si avvalgono) e di requisiti di conoscenza e di competenza del personale medesimo. È infatti imposto ai finanziatori di remunerare il personale e, se del caso, gli intermediari del credito in modo da garantire il rispetto degli obblighi previsti ai sensi del capo I-bis e assicurare che il personale abbia un livello di professionalità adeguato per predisporre, offrire e concludere contratti di credito o contratti accessori a quest’ultimo, nonché prestare servizi di consulenza.

È comunque previsto che la Banca d’Italia detti disposizioni di attuazione, anche individuando le categorie di personale interessate in recepimento delle Linee Guida emanate dall’Autorità Bancaria Europea in materia di politiche e prassi di remunerazione relative all’offerta di prodotti e servizi bancari.